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설문에 참여한 전문가들은 내년 서울 부동산 시장의 또 다른 키워드로 주택 임대차 시장을 꼽았다. 지금은 전월세 가격 시장에 대한 관심이 매매보다 덜하지만 내년 상반기가 되면 본격적인 상승세를 보이며 주택 시장을 흔들 것이라는 관측이 많았다.

매일경제가 부동산 전문가 50명을 대상으로 진행한 설문조사 결과에 따르면 응답자의 96%(48명)가 내년 서울 아파트 월세 가격이 상승할 것이라고 전망했다. 전세 시장의 경우 94%(47명)가 오를 것이라고 내다봤다.
상승폭도 ‘급등’을 전망하는 의견이 많았다. 월세는 ‘5% 이상 상승’이 전세자금대출금리 24%(12명), ‘3~5% 상승’이 36%(18명)를 기록했다. 10명 중 6명이 월세 시장이 매우 불안한 모습일 것이라고 전망한 셈이다. 전세 가격 상승폭에 대한 예측도 비슷한 양상이었다.
올해 서울 아파트는 매매 시장 위주로 상승세가 이어지고 있다. 올해(1월 1일~9월 22일) 서울 아파트 매매 가격이 5.25% 급등한 데 비해 전 LH주택공사홈페이지 셋값은 1.75% 오르는 데 그쳤다.
하지만 전문가들은 내년부터는 분위기가 많이 달라질 것으로 예상했다. 전월세 시장이 매매 시장보다 불안할 위험이 더 높다는 것이다. 당분간 급감하는 주택 공급 물량의 영향이 내년 상반기부터 본격적으로 덮친다는 전망이다.
부동산R114 자료에 따르면 서울 아파트 입주 물량(임대 제외)은 제주도 항공사 2026년 1만7687가구, 2027년 1만113가구, 2028년 8337가구로 감소할 전망이다. 직전 3개년(2023~2025년) 물량(8만7515가구) 대비 58.7% 급감하는 수준이다. 수도권으로 범위를 넓혀봐도 내년 아파트 입주 물량은 올해보다 23% 줄어들 것으로 예상된다. 김승배 한국부동산개발협회장은 “준공 입주 물량이 감소했다는 사실을 내년부터 보호된운영체제파일 제대로 체감할 수 있을 것”이라고 밝혔다.
‘전세의 월세화’ 속도는 더 빨라질 것이라는 예상이 많았다. 기준금리 인하와 전세 물량 감소, 대출 규제 등이 복합적으로 작용한 결과다. 현재 기준금리 인하 기조 때문에 집주인이 전세보증금을 은행에 맡겨도 받을 수 있는 이율은 연 2%대에 불과하다. 전월세 전환율(전세보증금을 월세로 전환할 때 은행금리전망 적용 이율)이 5%대 안팎이라는 점을 감안하면 형편없이 낮다. 주택 수급 불균형이 일어난 상황에서 집주인 입장에서는 월세를 받는 것이 훨씬 유리하다는 얘기다.
함영진 우리은행 부동산리서치 랩장은 “입주 물량 감소와 전세 갱신권 청구 건수 확대 등으로 시장에서 회전되는 전세 매물이 줄어들고 있다”며 “월세 거래량이 수도권, 비수도권, 아파트, 비아파트를 가리지 않고 늘어나는 추세”라고 설명했다.
전문가 대부분은 정부의 9·7 부동산 대책이 공급 부족 문제를 해결할 수 없을 것으로 판단했다. 당장 착공에 들어간다 하더라도 입주까지 긴 시간이 걸릴 뿐 아니라 수요자들이 원하는 분양보다 임대 공급에 치중돼 있다는 이유에서다.
설문 응답자 중 58%(29명)가 “9·7 부동산 대책이 공급 부족에 거의 효과를 내지 못할 것”이라고 전망했다. ‘오히려 공급 부족을 심화시킬 것’이라는 답변도 16%(8명)였다. 4명 중 3명이 9·7 부동산 대책의 효과를 부정적으로 본 셈이다. 26%만 ‘제한적 효과를 거둘 것’으로 판단했다.
전문가들은 공급 부족 문제를 해결하기 위해 정부가 규제 완화를 최우선으로 고려해야 한다고 제언했다. 실제로 9·7 부동산 대책 이후 시장의 안정화를 위해 정부가 가장 우선적으로 추진해야 할 일은 무엇인지 묻는 질문(복수 응답 가능)에 ‘재건축초과이익환수제 폐지 등 정비사업 규제 완화’를 꼽은 전문가가 54%를 차지했다. ‘지방 다주택 세제 완화를 통한 지방 주택 시장 활성화(52%)’라고 답한 비율이 둘째로 높았다.