서울 남산에서 바라본 시내 아파트 모습. [사진 출처 = 연합뉴스]



주택도시보증공사(HUG)의 전세·임대보증 가입시 진행하는 인정감정평가의 예비감정 취소율이 평균 65%에 달하는 것으로 나타났다. 공시가격과 시세 차이가 큰 단독주택은 취소율이 70%에 육박해 평가 제도에 대한 실효성 논란에 대한 지적이 나온다.

13일 국회 국토교통위원회 더불어민주당 복기왕 의원이 주택도시보증공사(HUG)로부터 입수한 자료에 따르면 지난해 8월 인정감정평가 제도 시행 이후 지난달 30일까지 1년여간 예비감정평가를 신청한 건수는 총 8821건으로, 이 중 본감정 진행 전에 평가를 취소한 경우는 5766건(65. 대출자 4%)으로 집계됐다.
감정평가 신청 10건 중 6.5건 이상이 본감정을 하지 않고 중간에 평가 절차를 포기한 셈이다.
이 가운데 24.9%(2200건)는 예비감정평가 결과를 통보받기 전에 취소했고, 40.4%(3566건)는 예비감정평가 금액을 통보받은 뒤 취소했다.
유형별로는 단독주택의 취소율이 69.3 특이사항 특기사항 %로 70%에 육박했고 다세대주택이 64.8%, 오피스텔이 63.7%로 뒤를 이었다. 아파트는 56.7%로 상대적으로 취소율이 낮았다.
아파트의 경우 한국부동산원이나 KB 시세를 1순위로 이용하는 반면, 공인 시세가 없는 개별 단독주택이나 소규모 연립·다세대(빌라)는 공시가격이나 인정감정평가를 이용하는데 감정평가 예상액이 전세보증금이나 주 신협10등급 변 시세보다 낮기 때문으로 분석된다.
감정평가 소요 기간은 신청자의 수수료 납부 기간(7일)을 제외하고도 평균 11.9일, 약 2∼3주가 소요됐다. 최장 소요 기간은 49일에 달했다.
국토교통부와 HUG는 앞서 전세보증금반환보증의 ‘업(up) 감정’에 따른 전세사기 등의 부작용을 막기 위해 지난해 8월부터 보증주택 가격 청약통장 점수 산정에 필요한 감정평가를 HUG가 지정한 5개의 감정평가기관 중 한 곳이 맡도록 제도를 개선한 바 있다. 또 올해 6월부터는 임대사업자가 의무적으로 가입해야 하는 임대보증금보증에도 동일하게 인정감정평가를 시행하고 있다.
그러나 임대인들은 HUG가 선정한 기관이 5곳에 불과한 데다 보수적인 평가 태도로 인해 감정평가 금액이 지나치게 낮아져 8000만원 보증가입이 어렵게 됐다는 불만이다.
특히 건설 임대사업자들은 임대주택의 공시가격이 없거나 공시가격이 시세보다 크게 낮아 대부분 감정평가를 통해 보증 가입을 해왔는데, 인정감정평가 금액이 종전 평가액이나 전세보증금보다 낮게 책정돼 대규모 보증 불가 상태에 놓이는 사례도 있다.
대한주택건설협회는 인정감정평가 제도로 인해 중소건설사가 운영하는 160개 건설임대 사업장 7만8410가구에서 3조8300억원 규모의 보증금 지급불능 사태가 발생할 수 있다고 우려했다.
인정감정평가 문제는 최근 서울시의 ‘청년임대주택’에도 불똥이 튀었다. 감정평가 금액이 종전보다 15∼20% 줄어 일부 청년임대주택의 임대보증금보증 가입이 거절돼 문제가 된 것이다. 서울시 조사 결과 현재 인정감정평가 제도로는 올해 하반기 보증 갱신 대상인 청년안심주택 14개 사업장 가운데 10개 사업장의 보증 갱신이 어려울 것으로 보인다.
이에 따라 서울시는 “청년 세입자 퇴거 시 보증금을 안정적으로 반환받지 못할 위험과 불안에 노출될 수 있다”며 국토부에 인정감정평가 제도의 개선을 촉구했다.


“투명성·일관성 높여 임차인 중심으로 개편 필요”





주택도시보증공사. [사진 출처 = 연합뉴스]



복기왕 의원은 “윤석열 정부에서 시작된 HUG의 인정감정평가 제도는 현장에서 신청자의 65.3%가 감정평가 과정 중에 취소할 만큼 비효율적이고 불합리한 제도로 전락했다”며 “평가액이 과도하게 낮게 산정되고 통지까지 최대 49일이 걸리는 등 제도 운영 전반에 대한 개선 요구가 커지고 있다”고 지적했다.

이처럼 인정감정평가에 대한 비판이 확산하자 HUG는 지난달 말과 이달 초 감정평가 절차를 일부 개선하겠다고 공지했다.
우선 감정평가 금액에 불만이 있을 경우 이의신청을 허용하고, 이의신청 건에 대해서는 정식감정 단계에서 실내조사를 실시하기로 했다. 또 현재 5개의 평가기관 중 한 곳에서 실시하던 것을 2개 기관으로 늘려 복수 감정을 실시하고, 최근 평가 선례 등을 확인해 합리적인 금액을 산출한다는 방침이다.
예비감정평가 내부 절차를 개선해 감정평가 소요 기간도 단축할 예정이다.
이와 함께 임대보증금보증에 대해서는 내년 6월 30일까지 한시적으로 주택가격 산정을 위한 감정평가의 목적을 ‘담보제공용’에서 ‘일반거래용(시가참고용)’으로 확대하기로 했다.
통상 HUG 보증 목적으로 쓰는 담보제공용은 일반 거래용에 비해 보수적으로 평가돼 감정평가액이 10∼20%가량 낮은 만큼, 일반거래용으로 감정평가를 실시해 보증 가입이 불가한 임대주택들을 한시적으로 구제하겠다는 것이다.
다만 이는 땜질식 처방에 불과하다는 평가가 많다. 8개월짜리 시한부 대책으로는 보증 미가입 사태를 해결할 수 없고, 결국 임대인은 물론 임차인의 주거 불안으로 이어질 수 있기 때문이다.
복기왕 의원은 “서민을 위한 보증 제도가 HUG의 재정건전성을 강화하기 위한 수단으로 제도가 변질되는 것은 아닌지 우려된다”며 “임대차 시장의 안정성이 무엇보다 중요한 만큼, 정부와 국회가 함께 평가 절차의 투명성과 일관성을 높이고, 임차인 보호 중심의 실효성 있는 제도 개선에 나서야 한다”고 짚었다.